近年来，笔者在查阅咨询单位的房屋租赁合同时，经常会看到与留置权相关的条款，即“协议书”；如果承租人违约，出租人有权对租赁房屋中属于承租人的物品或财产行使留置权；。从趋势来看，留置权协议在实践中越来越普遍，相关操作细节也越来越具体。留置权能否适用于房屋租赁合同
不久前，笔者参与了一起租赁纠纷案件的处理，发现合同中约定的留置权条款确实发挥了作用，使承租人支付了所欠的全部租金。A公司是深圳一个工业园区的所有者，主要从事厂房租赁业务。其中一名承租人B拖欠了三个月的租金，准备拖走租赁厂房内的所有机器和物品逃跑。a公司的保安发现并阻止了它。双方发生了冲突。承租人B随后报警，称a公司阻止其移动自己的机器和设备。在接到报警并全面了解情况后，警方在调解阶段提出，承租人B欠租是事实，双方租赁合同中确实有“.”；在承租人全额支付租金之前，出租人有权对租赁厂房内的所有项目行使留置权；协定因此，承租人B在不支付租金的情况下强行从租赁物业中搬走违反了合同。因此，警方建议承租人要么结清所有拖欠的租金和有争议的资金，并拆除机器和物品，a公司不应阻挠；要么维持现状，避免冲突，双方都会进行民事诉讼，诉讼结束后由法院处理。最后，租户B选择了之前的方案，公司a收回了所有拖欠的租金。可以看出，在实践中，约定留置权条款在一定程度上保障了出租人的利益
那么，在法律层面上，该条款的约定是否有效？出租人是否在租赁合同中对承租人的财产拥有留置权？笔者从以往和现行法律规定及司法案例的角度，对房屋租赁合同中的留置权进行了如下探讨
**适用于合同类型的留置权 **（1）《民法》实施前的规定担保法第82条：本法所称留置权，是指根据本法第84条的规定，债权人按照合同占有债务人的动产，债务人未在合同约定的期限内履行义务，债权人有权依照本法规定留置财产，债权人有优先受偿的权利，以该财产或者拍卖、变卖该财产折合的价款清偿。《担保法》第84条：债务人不履行托管合同、运输合同或加工合同产生的债权的，债权人享有留置权。前款规定适用于《物权法》第二百三十条法律规定可以保留的其他合同：债务人不履行到期债务的，债权人可以保留债务人依法占有的动产，并有权对该动产优先受偿。《物权法》第232条：法律规定或者当事人约定不能留置的动产不得留置
从上述规定可以看出，留置权是法定担保物权，其功能是以留置财产的交换价值保证债权的实现。当时法律只规定留置权可以适用于保管合同、运输合同和加工合同，但它没有明确规定留置权可以适用于租赁合同
（2）《民法典》实施后的规定——《民法典》第447条和第449条完全遵循了原《物权法》第230条和第232条关于留置权的规定。《民法典》第783条、第836条、第903条、第918条和第959条分别规定了加工合同、货运合同、托管合同、仓储合同和经纪合同的留置权
可以看出，《民法典》只规定了留置权可以适用于五种类型的合同：加工合同、货运合同、托管合同、，仓储合同和佣金合同，且未规定留置权可适用于房屋租赁合同
从上述法律规定可以看出，根据；法定产权；原则上，物权只能依法设定，不能由当事人通过协议自行设定。因此，合同中债权人是否享有留置权的判断，从根本上取决于合同是否属于法律适用留置权的合同类型。然而，自《担保法》颁布以来，通过《物权法》和现行《民法典》时代，我们还没有看到留置权可以适用于房屋租赁合同的相关法律规定。因此，从法律角度来看，留置权不能适用于房屋租赁合同 **留置权纠纷的司法判决类型分析 **
在司法实践中，房屋租赁合同中涉及出租人留置权的纠纷较多。作者在中国司法文书网，用；租赁合同争议“；和报价（"e）；留置权；搜索两个关键词后，得到2068个判断结果。通过查阅这些案例，发现了许多不同的意见和判断结果，主要有以下几种：（1）支持房屋租赁合同纠纷中的相关“问题”；留置权；断言的案例𞓜 (2021)在万16民中755号一案中，法院认为，对于亳州瑞普公司2019年6月至今所主张的租金，如上所述，双方实际上已于2019年5月终止合同，张某提议将机械设备带走。亳州realps公司并没有根据张的未付租金授予许可。事实上，它行使了留置权，这被视为其维护自身合法权益的目的，自愿将租赁房屋用作仓库，以保留另一方的财产。 （2021）在辽01民中2330号一案中，法院认为，针对子明轩茶村辩称涉案店铺被沈阳茶城封锁的辩护，经调查，根据合同规定，如果承租人拖欠租金超过10天，甲方对乙方店铺的商品有留置权。根据《物权法》的有关规定，留置权人有义务妥善保管留置财产。因此，沈阳茶城的上述做法是自助救济的法律行为，也是紫明轩茶场持续拖欠租金的结果。法院不支持其抗辩
（2021）在鄂01民中3828号案中，法院认为，从证据来看，不是徐某没有移除剩余物品，而是黄某根据徐某的未付租金行使了留置权，这不应被视为徐某仍然占用租赁房屋
（2）在房屋租赁合同纠纷中；留置权；在 （2021）粤09民中1339号案中，法院认为，在本案中，何先生和谢先生是房屋租赁合同关系，谢先生将财产存放在他租赁的房屋内，而何先生作为相关房屋的出租人，只有权根据租赁合同向谢先生收取租金，根据双方签订的租赁合同，无法占用谢先生存放在该房屋内的财产。因此，法院不支持何先生关于其锁定行为是根据《金01民中492号案》（2021）行使留置权的主张，法院认为，如果债务人因托管合同、运输合同和加工合同产生的债权而未能履行债务，债权人有留置权。本案属于租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告在原告商店拥有货物，这些货物没有法律依据，应予以退还。因此，法院支持原告在苏05民中4052号案中提出的被告应归还
（2021）店内货物的主张，法院认为，一审判决认为，在石艺公司付清所欠租金和特许权使用费之前，江先生可以享有本案动产设备和财产的留置权，但是，留置权是在债权人合法占有债务人动产的前提下确立的。本案中，蒋先生因法律原因未占有本案动产，因此，一审判决认定蒋先生留置权错误，本院予以更正
（2021）在粤06民中176号案中，本院认为，Wang在涉案工厂存放的机械设备尚未交付给天之才公司，中国法律也没有规定，天之才公司因控制和管理租赁物业中存放的其他物业的事实行为而构成合法占有，因此，天之才公司无权保留上述机械设备
（2015）MSZ 3238号案，最高法院认为，一审法院责令恒通公司返还成品生铁、半成品，邓贝克、马坑公司保留的原燃料材料和其他材料，恒通公司对此未提出上诉，因此一审和二审判决剥夺了他对申请半成品留置权的理由的权利，原燃料材料和其他材料不应得到最高发民申5775号案
（2018）的支持，最高法院认为，根据2012年10月24日签订的《数字投影设备使用合同》第1条第1.2款，涉案数字投影设备的所有者不是兴美公司。兴美公司仅在使用期内有权使用设备，西苑公司对设备无留置权
（2020）在《最高法》和民审6043号案中，最高法院认为一审和二审法院未处理福马公司申请再审的留置权问题。福马特公司申请再审，称二审判决认定豪恩公司对福马特公司财产留置权的法律适用错误，缺乏事实依据。（4）通过上述案件，发现司法实践中对房屋租赁合同出租人是否享有留置权有不同的处理𞓜 在房屋租赁合同纠纷中支持留置权的案件中，法院没有采取；租赁合同中必须明确规定出租人有权行使留置权；是前提；在不支持此观点的情况下，即使；出租人有权行使留置权；，大多数法院也会使用；法定产权；以
为理由拒绝出租人的留置权在房屋租赁合同纠纷中支持留置权的情况下，法院对出租人阻碍承租人移走货物的行为并不持否定态度，无论承租人是谁；“自愿交付”；或报价（"e）；非法占有"e；，可被视为行使留置权；在不支持这一观点的案件中，大多数法院使用；不构成合法占有”；否认出租人留置权的原因
从案件数量来看，绝大多数案件对房屋租赁合同纠纷中留置权的适用仍持明确的否定态度，部分案件回避或含糊处理该问题，对出租人提出的留置权未给予明确的判断或态度。只有少数案例支持房屋租赁合同纠纷中的留置权 **对房屋租赁合同留置权适用的建议 **
基于上述法律规定和近年来类似案件的分析，笔者认为：𞓜 从法律层面来看，《民法典》等现行法律没有规定留置权可以适用于房屋租赁合同，留置权属于物权；法定产权；该原则只能根据法律规定直接产生。因此，留置权适用于房屋租赁合同没有法律依据。在司法实践中，绝大多数案件对房屋租赁合同纠纷中留置权的适用持否定态度，房屋租赁合同当事人就行使合同留置权达成协议的实质是；试图通过当事人协议确立物权的；，这种做法类似于；法定产权；与这一原则相反，它很可能在诉讼中被认定为无效协议。 在实践中，基于对出租人合法权益的保护，笔者仍建议在合同中增加留置权条款。原因是，即使该条款在诉讼中被认定无效，承租人仍试图拖欠租金；“逃跑”；在这种情况下，出租人应行使；留置权；或在其他独立救济过程中，仍在争取谈判、协商或第三方调解的主动权，这有利于减少出租人的经济损失
来源：中国律师网作者：陈永亮，中国税务法重印