安歆公寓CEO徐早霞：我们不会一味压低收购价，有负面的项目一概不收文 | Ellie近日，国内最大的企业住宿运营商安信集团频繁采取行动，先后战略并购易企租赁，入股杭州本土品牌诺巢故寓，并与建信住房合作打造"CCB建融家园*普坤社区"。在被安歆集团收购前，易企租在上海拥有13家门店，床位数超2500张。与安歆集团全国超200家门店，超10万张床位数的规模相比，易企租还不算很大。安歆公寓为何要收购这家名不见经传的"二房东"？安欣集团创始人兼CEO徐晨霞表示，收购易企租赁主要关注创始人的初衷和经营理念，项目规模和盈利能力不是安欣的首要考虑因素。壳牌研究所数据显示，今年上半年，长期租赁公寓企业放缓了扩张趋势，新开业率远低于去年；其中，TOP上半年10品牌公寓新开店93家，新开店率8家.2%。上半年，安欣集团净新增30家门店，从新开门店数量来看，安信一家机构占近三分之一。安信集团创始人兼CEO徐晨霞表示，逆势扩张不仅是投资者背后的建议，也是安欣创始团队自己的想法。徐晨霞透露，安欣下半年仍有较大行动。一方面，由于目前市场竞争不那么激烈，另一方面，安欣服务的大型企业从4月份开始恢复和反弹，安欣将跟随客户扩张的步伐扩大项目规模。那么，安欣集团在筛选项目时会考虑哪些主要因素呢？凯雷去年年底的加入对安欣的业务发展有什么帮助？安欣集团如何看待同行？为了解决你的疑虑，PropTech安欣集团创始人兼研究社独家对话CEO徐早霞。安歆公寓CEO徐早霞：我们不会一味压低收购价，有负面的项目一概不收安欣旗下的蓝领公寓 **聊 并购:上半年新增30家门店，不考虑严重负面项目。1 并购易企租，入股诺巢故寓，疫情期间是否敲定了战略合作建信住房？许 早霞： **事实上，我们从去年年底开始联系易企租赁和诺巢故居，因为这也是安欣收购如家逗号公寓后的又一次行动，所以我们会更加（全面）谨慎。例如，易企租赁，我们几乎收集了他所有的股权。我们正在了解其创始人的背景，包括所有项目的历史演变。事实上，它应该很久以前了close后来因为疫情耽误了一些时间。如果没有这次疫情，我估计已经公布了。诺巢故寓去年也开始接触，但当时我们并没有完全考虑诺巢故寓，因为其实诺巢故寓还有一些其他的项目。后来双方聊了很久，最后决定先以入股的形式合作。我们以后可能会有一些行动。我们在诺巢故寓投资，对方还有股份。我们希望通过1-合作两个标杆项目，在更深入地融入彼此的概念后，后续的并购将变得更加顺利。对于建新住房，事实上，我们去年与建新住房签署了战略合作意向书，我们也是建新住房的首选运营商之一。我们与建新有白领项目合作。福阳项目是我们合作的第一个员工宿舍项目，位于工业园区。 **2 为什么安欣集团选择了不知名的易企租和诺巢故寓？许 早霞： **事实上，有很多人在寻找他们（易企租赁和诺巢故居）。他们没有获得融资，但他们都是用心生产产品的企业。我们一直珍惜产品型和运营驱动型公司。我们想要的不仅仅是物业，还有共同的理念，因为我认为合作需要长期进行。易企租赁和诺巢创始人的初衷特别积极。在制作整个产品的过程中，客户对他们的评价也很好，他们的员工确实希望在行业扎根。我认为并购不仅仅是资源的协调，更需要一些认同行业的人一起深入培育，所以这是我们选择目标的一个非常重要的原因。当然，这两个项目的创始人和我都是认识多年的朋友，我们彼此非常了解。事实上，最重要的是，这两位创始人都知道，一旦他们被安欣接管，他们原来的公司和员工必须能够得到更好的发展，他们的客户也必须能够得到更好的服务。这些原始资源的沉淀可以在未来获得良好的溢价，而不仅仅是当前并购的价格，因为我们仍然会有一些长期的合作。
**3、安信集团在选择收购目标时主要考虑哪些指标？在位置、容积、产权、租赁和房屋质量方面是否有非常明确的要求？ **
**徐枣霞： **首先，我们收购的企业不应该太消极。如果我收到的企业价值观特别不正确，我们需要花费大量精力来纠正，而客户体验实际上并不好
第二，住宿行业的安全第一，合规操作第一，所以我们将合规要求放在最高位置
第三，该项目的面积从1500平方米到20000平方米不等。我们可能不想要那些太小的，因为运营效率不是太高，我们也不会想要那些太大的，因为我们总是认为太大的项目有运营风险
此外，我们不想要有很大缺陷的房子。我提到的缺陷不仅是合规性方面的缺陷，还有消防方面的缺陷和暗室比例高的缺陷。我们一直认为，安信项目的暗房率不应超过20%。如果暗房价格太高，客户体验很差
最后，我们希望租期更长，剩余合同至少为8年。对于市场上的许多项目，我们不得不花第二笔钱进行一些改造、优化和升级。如果租约太短，我们可能很难支付投资费用 **4、安信集团在本节点扩张时能否谈一个更好的价格？ **
**徐枣霞： **事实上，对于并购来说，价格只是一部分。我不认为，如果目前并购的主题已经很难，你仍然会不断降低价格。我认为双方之间必须有一个公平的价格。双方的期望是可以接受的。没有绝对最小值或绝对最大值。相反，双方在最终并购中承认对方的价值，最终达成价格
因此，我们不会因为今年的疫情而压低价格。如果你把价格保持在很低的水平，人们可能无法达成交易 **5、目前安信集团管理的项目大部分位于南方。安信下一次收购的重点是哪些城市？为什么是这些城市？ **
**徐枣霞： **我们专注于北京、上海、杭州和深圳。我们选择这些城市的第一个原因与市场容量有关，因为我们在这四个城市服务的企业客户基数最大。这四个城市有许多不满意的客户。我们仍然来自我们的生意。在我们认为客户需要我们的地方，我们会出现
第二，由于房价的原因，这四个城市之间的剪刀差将相对较大。财务模式是静态的，市场需求和竞争格局是动态的，所以我们首先是市场，然后我们通过自身的运营能力不断优化我们的财务模式
**6、安信上半年新增了多少家门店？与去年同期相比，扩张速度是否加快？ **
**徐枣霞： **今年上半年，我们新增了30家门店，预计全年将新增70家门店-有100家店铺，应该是业内最快的
2019年上半年，其实我们扩张的速度并没有那么快，因为2018年，很多企业盲目扩张，整个租金价格非常高。在那个阶段，我们觉得很多项目都不符合财务模式，所以我们当时故意控制开发速度。我们正在进行内部人才储备，也在寻找一些合适的项目
目前，安信的扩张速度相对较快，这也符合我们今年的整体战略发展。此外，我们目前的收入和规模均创下新高
II
**谈论融资和；上市：我每周都会与凯雷沟通，上市很自然 **
**7、安信集团于2019年底引入战略投资者凯雷投资。凯雷将为安信的业务带来什么帮助？ **
**徐枣霞： **凯雷的团队每周都会与我们公司的团队交流想法。我不认为这种交流会给我们带来帮助，但这种每周回顾会让我们从资本和这种深入公司的角度思考业务。通过他们投资的各种企业，他们可以清楚地看到经济变化、行业机遇以及行业中可能出现的一些危机。 事实上，凯雷在中国投资的企业没有一家倒闭。他们的业务逻辑、增长，包括单店模式，如何看待效率和质量，实际上对安信非常有帮助。此外，凯雷和安信投资的一些企业可以在上下游之间形成良好的互补关系
这种深度公司并不明确。它可以给你钱，几个项目和几个客户。我认为愿意把时间花在你身上的（投资者）一定是最宝贵的 **8、今年疫情爆发后，凯雷有没有向安欣提出建议？凯雷是否提出了逆势扩张的建议？ **
**徐枣霞： **逆势扩张的不仅是凯雷团队，还有我们背后的投资者给我们的建议。当然，我们自己的创始团队也这么认为。我们只能说我们的想法是一致的
我们今年确实有一些相对较大的收购，这不仅是因为现阶段的市场竞争较少，还因为不是每个人都能在保证业务节奏的同时保证资本节奏。在这方面，安信一直做得很好。也许我们可以抓住一些机会。这是第一
第二，安信服务大企业，疫情后恢复最快。我们还发现，自4月份以来，他们一直在扩张，我们将遵循客户的扩张步骤，扩大我们自己项目的规模。因此，下半年对安信来说也是一个较大的半年 **9、安信集团的融资能力远远领先于同行。安信受到资本青睐的原因是什么？ **
**徐枣霞： **我认为这是基于以下几点：首先，我们公司从第一天起就特别合规。我认为这种合规是投资者喜欢的
第二，是我们的经营理念带来的健康增长。我相信投资者可以看到团队的稳定性和我们背后的想法。他们不仅认可我们的价值，而且也认可我们的团队
第三，我们的高级管理团队非常互补，包括来自新秀的首席财务官、来自58个城市的首席运营官、来自微软的首席技术官、小汇阁的首席运营官以及我们的商业领袖，他们都是Pt Tao早期的核心骨干，非常像狼，非常专业
**10、安信集团是否有上市时间表？ **
**徐枣霞： **确切地说，我们没有上市时间表。我认为上市是很自然的事情。如果安信的业务发展符合上市条件，我们不会将其排除在外。但是，如果我们调整整个企业的上市进度，我认为这是不值得的
尽快上市只是为了融资。然而，如果我不上市，许多机构都会坚定地支持我。我也有融资渠道。为什么我必须公开。因此，我认为我们应该清楚地考虑上市的目的。首先，上市是为了实现多渠道融资。其次，上市公司可以获得更多的资源。目前，安信的发展需要资金，但我认为，当我们在价值观的驱动下健康发展时，我们并不缺乏这样的资源和资金。然而，我们也要对股东负责。我们也希望成为上市公司，获得更多更好的资源，并具有一定的信誉。因此，我们将根据我们业务的健康状况和速度来决定是否上市 **三 **
**谈论行业：这是一个微利行业。我们将对超过10分的基金非常谨慎 **
**11、您如何看待此次疫情中暴露出来的许多一级公寓与房东和租户之间的合同纠纷？分散式公寓房屋供应分散，房东众多，通信成本高于集中式公寓或蓝领公寓。因此，出现了这样一个问题 **
**徐枣霞： **一些分散式公寓在疫情期间享有良好声誉，而其他公寓的声誉则特别差。一些集中公寓在疫情期间也产生了很多负面影响，所以我认为集中和分散模式在本质上没有区别
我认为更多的是企业在应对疫情时传递给员工的价值观，包括员工谈判的底线，包括是否有专门的团队，他们是否真的在公司层面上自上而下宣传问题，而不是完全交给销售人员，因为销售人员的模式、谈判能力和身高，公司不可能自上而下宣传。所以当我们这样做的时候，我们举行了许多特别会议。我们会找到最合适的人与业主沟通。我可以告诉你，所有的安信都是站出来讨论这件事的董事，即使是在我级别。 所以我认为这实际上是公司机制、公司价值观和预期管理之间的问题。如果你的期望管理很高，而你认为其他人也应该如此，那么此时你已经有了偏见，因为你的期望决定了你的谈判策略和你对其他人的容忍度，所以这就是我在我们之间看到的一些差异
**12、如何看待市场上许多长期租赁公寓的租金贷款使用情况？安信集团是否涉及租金贷款？ **
**徐枣霞： **我们公司没有提供任何租金贷款。我不会提前透支客户明年的租金作为我们的贷款。但事实上，我特别理解，许多公寓将使用租金贷款，因为对于一个资产匮乏的新兴行业来说，我们很难从银行获得贷款。首先，我们没有信用科目。第二，我们没有太多的固定资产。第三，我们没有抵押品，因此很难为长期租赁公寓融资。然而，行业必须依靠快速发展来融资。如果你自己的财务模式不够好，融资也会受阻。因此，必须从多渠道获得资金才能发展
对于我们来说，健康的资金来源和低成本的资金非常重要。事实上，租金贷款的成本非常高。安信也有一条底线。我们不需要超过10点的资金。我们是一个微利行业。如果资本成本为15-20%，利润率不高。你必须偿还所有借来的钱。你怎么能负担得起呢？所以这是我们的想法。即使费用太高，我也不会接受。我宁愿放慢速度。因此，我希望健康高于成长。因为我相信增长不是由规模驱动的，而是由人驱动的。当我有人的时候，我可以成长得很快，我的攀登期可以变得很短，我的资本流动可以变得很好。我认为我们必须清楚地考虑底层的事情。什么是优先，什么是第二，什么是最后。我们不能倒退 **13、市场上的长期公寓问题是由于整个行业的不成熟，还是与创始人的基因、性格和自身价值观密切相关？ **
**徐枣霞： **我认为企业的基因本质上就是创始人的基因。创始人的背景和创始人的初衷决定了企业的整体战略规划、产品价值和经营思路
所以我不评论一些负面的长期公寓，但我始终认为，首先，这是一个民生行业。它原本是一个微利行业。它需要你忍受孤独和不公正，因为行业非常不成熟。作为先驱者，我们不能成为先驱者，但作为先驱者，我们必须牺牲自己的许多东西来实现行业。我认为这是行业的所有人都必须做的 **后记 **
徐早霞告诉proptech，安信之所以能走到今天，是因为安信预计蓝领公寓不是一个短期快速增长的行业，不是一个指数级爆炸性增长的行业。归根结底，这是为了回到人们和社会的痛处；日本和美国的租赁市场经历了这么多年。事实上，中国的租赁市场才真正上升了六年，所以我们有更多的耐心来完善我们的产品，为我们的人民服务。我认为这可能是我们不同于业内其他企业的立足点。”；